|
|
 Thursday, July 29, 2010
|
|
|
|
|
กองทุนอสังหาริมทรัพย์ ทางออกเพิ่มค่าเงิน ยุคเศรษฐกิจทรุด
Posted on Monday, May 11, 2009 |
เมื่อทางเลือกในการบริหารเงินมีข้อจำกัดมากขึ้น กองบรรณาธิการ M&W ได้ทำการศึกษาทางเลือกการลงทุนต่างๆ อย่างจริงจัง และได้คำตอบว่า กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) สามารถเพิ่มค่าเงิน และลดความเครียดให้หลายฝ่ายได้ ดังนั้น เพื่อถ่ายทอดความรู้ และเติมเต็มความเข้าใจในการลงทุนทางเลือกอันนี้ กองบรรณาธิการ M&W จึงเชิญผู้จัดการกองทุนอสังหาริมทรัพย์ตัวจริง อย่างคุณสุทธิพงศ์ พัวพันธ์ประเสริฐ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายจัดการลงทุน บลจ.บัวหลวง (BBLAM) กับ ดร.สมจินต์ ศรไพศาล กรรมการผู้จัดการ บลจ.วรรณ (ONEAM) มาตอบข้อสงสัยต่างๆ ควบคู่ไปกับการไขข้องใจ และแลกเปลี่ยนความคิดเห็นร่วมกับคุณเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้อำนวยการอาวุโส สายงานวิจัย บมจ.หลักทรัพย์เอเซีย พลัส (ASP) นักวิเคราะห์หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ขวัญใจนักลงทุนรายย่อยปีล่าสุด และ ดร.สันติ กีระนันทน์ ผู้ช่วยผู้จัดการ กลุ่มงานพัฒนา ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยมีคุณเนาวรัตน์ เจริญประพิณ พิธีกรสาวจาก Money Channel รับหน้าที่ผู้ดำเนินงานสัมมนาหัวข้อ “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพิ่มโอกาสทำกำไร ลงทุนง่าย กระจายความเสี่ยง” เหมือนเคย
กองทุนอสังหาริมทรัพย์ คำตอบของการเพิ่มค่าเงิน ยุคเศรษฐกิจทรุด
“กองทุนอสังหาริมทรัพย์ เป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์การลงทุนในปัจจุบันได้จริงหรือเปล่า” เนาวรัตน์ ยิงคำถามเปิดงานสัมมนา
“กองทุนอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นทางเลือกในการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่า และสอดรับกับภาวะตลาดการเงินปัจจุบันจริง” เป็นคำตอบจากปาก 4 วิทยากร
โดยประเด็นแรก การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่า เมื่อเปรียบเทียบกับความเสี่ยงในการลงทุน และทางเลือกในการลงทุนประเภทอื่น เพราะกองทุนอสังหาริมทรัพย์คือกองทุนที่จัดตั้งขึ้นเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น อาคารสำนักงาน อพาร์ทเมนท์ โรงงานอุตสาหกรรม หรือโรงแรม แล้วหารายได้จากค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้น ก่อนส่งต่อรายได้จากค่าเช่านั้นคืนผู้ลงทุนในรูปเงินปันผล ในอัตราไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ หรือคิดเป็นผลตอบแทนเฉลี่ย 8-9% ต่อปี ซึ่งดีกว่าการลงทุนตราสารหนี้ หรือหุ้นกู้เอกชน และการซื้อหุ้น เพราะในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันซึ่งดอกเบี้ยต่ำ ราคาหุ้นซึมตัว การหาผลตอบแทนให้ได้ในระดับ 8-9% ต่อปี ทำได้ไม่ง่าย
นอกจากผลตอบแทนจากค่าเช่า ซึ่งปกติมักจะปรับเพิ่มขึ้นเมื่อมีการต่อสัญญาเช่า และปรับเพิ่มขึ้นในระยะยาวตามภาวะเงินเฟ้อ ต่างจากดอกเบี้ยพันธบัตรรัฐบาลระยะยาวซึ่งจะให้ผลตอบแทนในอัตราคงที่ตลอดอายุพันธบัตรแล้ว ในกรณีที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นำเงินไปลงทุนในกรรมสิทธิ์อาคารและที่ดิน หากเวลาผ่านไป มูลค่าอาคารและที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้น มูลค่าหน่วยลงทุน (Net Asset Values - NAVs) ก็อาจปรับเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาซื้อขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์อาจปรับขึ้นตามไป ช่วยให้นักลงทุนทำกำไร (capital gain) ที่อาจเกิดจากการขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ได้ด้วย
ประเด็นที่สอง การที่ระบบข้อมูลข่าวสารของหน่วยงานราชการไม่มีความสมบูรณ์ และทันสมัยเพียงพอ ประกอบกับกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เอื้อประโยชน์ต่อผู้ขายมากกว่าผู้ซื้อ โดยหากเกิดข้อผิดพลาด ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จะต้องรับผิดชอบเพียงฝ่ายเดียว ทำให้ผู้จัดการกองทุนจำเป็นต้องตรวจสอบคุณภาพของอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียดรอบคอบ ไล่ตั้งแต่การตรวจสอบโฉนด หรือเอกสารสิทธิ์ และดูสถานที่จริง ไปจนถึงความถูกต้องของแบบอาคาร ใบอนุญาตก่อสร้าง ใบอนุญาตในการทำธุรกิจ ประวัติความเป็นมา สภาพอาคาร ความถูกต้องในการจ่ายภาษีย้อนหลัง ขณะเดียวกัน การที่สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (กลต.) กำหนดเกณฑ์เอาไว้อย่างชัดเจนว่า กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีรายได้ประจำจากการให้บุคคลอื่นใช้อสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่า 75% ของรายได้ทั้งหมด และต้องจ่ายปันผลในอัตราไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ จึงมีผลให้ผู้จัดการกองทุนต้องคัดเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพเท่านั้นมาใช้บริหารงานเพื่อให้ได้รายได้อย่างสม่ำเสมอ และจ่ายปันผลอย่างต่อเนื่อง
ประเด็นที่สาม วัฏจักรของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกจะมีขาขึ้นยาวนานกว่าขาลง เฉพาะในไทย ผลศึกษาของโจนส์ แลง ลาซาลล์ (Jones Lang Lasalle) ชี้ว่า ขาขึ้นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยจะยาวนาน 4 ปี ขณะที่ขาลงของธุรกิจไทยมีแค่ 2 ปี โดยหลังจากอยู่ในขาลงช่วงปี 2545-2546 ก็เริ่มปรับเป็นขาขึ้นตั้งแต่ปี 2547 ก่อนพลิกเป็นขาลงอีกครั้งในปี 2551 นับตั้งแต่ทางการสหรัฐปล่อยให้เลห์แมน บราเธอร์ส (Lehman Brothers) ล้มละลาย อย่างไรก็ตาม เมื่อวิเคราะห์สถานการณ์ล่าสุด จะพบว่า ไม่น่ามีปัจจัยลบใหม่ๆ เข้ามากระทบธุรกิจอีก ดังนั้น จึงมีความเป็นไปได้ที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเริ่มฟื้นตัวในกลางปี 2553 โดยในช่วงธุรกิจไม่สดใสนี้ เป็นจังหวะที่ดีสำหรับผู้จัดการกองทุนในการจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์กองใหม่ๆ
แต่หากสถานการณ์พลิกผัน การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ยิ่งเป็นทางออกในการเพิ่มค่าเงินที่คุ้มค่า เนื่องจากราคาหน่วยลงทุนปัจจุบันต่ำกว่าราคาจองไม่น้อยกว่า 30% ทำให้โอกาสเก็บเกี่ยวเงินปันผลในระดับ 8-9% ต่อปีเปิดกว้างยิ่งขึ้น ไม่ต้องลุ้นเหมือนหุ้นซึ่งยังต้องรอดูความสามารถทำกำไรแบบปีต่อปี ในทางกลับกัน โอกาสที่ราคาหน่วยลงทุนจะปรับลดลง (Downsize risk) แรงเหมือนราคาหุ้นเป็นได้น้อย ส่วนหนึ่งเกิดจากการที่ผู้ลงทุนไม่นิยมขายหน่วยลงทุนออกมา สังเกตได้จากปริมาณการซื้อขายหน่วยลงทุนแต่ละวันต่ำมาก เฉลี่ยไม่ถึง 0.02% ของมูลค่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์รวมที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งมีอยู่ 5.0 หมื่นล้านบาท
“แต่ทุกวันนี้ กองทุนอสังหาริมทรัพย์มีรูปแบบการลงทุนที่หลากหลาย การลงทุนต้องพิจารณาปัจจัยอะไร และเลือกลงทุนในกองทุนประเภทใด” ผู้ดำเนินงานสัมมนา ซักต่อ
เทคนิคเลือกกองทุนอสังหาริมทรัพย์
ดูรูปแบบกองทุน และประเภทการลงทุน
2 ผู้จัดการกองทุน ช่วยกันชี้แจงว่า เมื่อพิจารณาจากรูปแบบการลงทุน จะแบ่งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ได้เป็น 2 ประเภท คือ กองทุนที่เข้าไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ด้วยการซื้อขาดเพื่อให้ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ (Free Hold) และกองทุนที่เข้าไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบเซ้ง หรือ ซื้อสิทธิในการเช่า (Lease Hold) คือไม่ได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เป็นแต่เพียงผู้มีสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ตลอดช่วงอายุสัญญาเช่า ซึ่งเมื่อครบกำหนดก็ต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่เจ้าของไป ไม่สามารถหาประโยชน์บนอสังหาริมทรัพย์นั้นได้อีก
ความแตกต่างในเรื่องกรรมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ทำให้กองทุนแบบ “เช่า (Lease Hold)” มักจะจ่ายผลตอบแทนสูงกว่ากองทุนแบบ “ซื้อขาด (Free Hold)” โดยจะต้องทยอยจ่ายคืนเงินต้นให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนทุกครั้งที่มีการจ่ายเงินปันผล เพราะมีข้อจำกัดจากระยะเวลาในสัญญาเช่าที่เหลืออยู่ กดดันช่องทางหารายได้ และกดดันให้มูลค่าหน่วยลงทุนต้องปรับลดลงตามไปด้วย
แต่เนื่องจากมีปมปัญหาเรื่องภาษี เพราะปกติรายได้จากเงินปันผลจะต้องหักภาษีเงินได้ด้วย ทำให้ผู้จัดการกองทุนแบบเช่าส่วนใหญ่ ยังไม่ได้จ่ายคืนเงินต้นให้กับผู้ลงทุน เพราะไม่ต้องการให้ผู้ลงทุนเสียภาษีอย่างไม่เป็นธรรม ดังนั้น จึงมีผลให้ปัจจุบันอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลของกองทุนแบบเช่า และกองทุนแบบซื้อขาดแทบจะไม่แตกต่างกัน ทั้งที่ในทางปฏิบัติ กองทุนแบบเช่าจะต้องจ่ายผลตอบแทนสูงกว่ากองทุนแบบซื้อขาดไม่ต่ำกว่า 2-3%
ด้านนักวิเคราะห์หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ขวัญใจนักลงทุนรายย่อยคนล่าสุด แนะให้พิจารณาประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน ซึ่งจะแบ่งออกได้เป็น 4 ประเภท คือ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในศูนย์การค้า โรงงาน โรงแรม สนามบิน อาคารสำนักงาน รวมที่พักอาศัย ทั้งหอพัก และอพาร์ทเมนท์
โดยกองทุนที่เน้นลงทุนในศูนย์การค้า มีอยู่ 3 กอง คือ CPNRF FUTUREPF และ MJLF ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นกองทุนแบบเช่า มีรายได้จากการให้เช่าพื้นที่จากศูนย์การค้าหลายแห่ง ทำให้การลงทุนต้องให้ความสำคัญกับรายละเอียดเกี่ยวกับพื้นที่เช่า และสัญญาเช่าในแต่ละศูนย์การค้า ควบคู่ไปกับภาวะเศรษฐกิจในประเทศ ขณะที่ผลตอบแทนจากการลงทุนเฉลี่ยอยู่ที่ 11.4%
ส่วนกองทุนที่เน้นลงทุนในสนามบิน มีกองเดียวคือ SPF เป็นกองทุนแบบเช่าเช่นกัน มีรายได้จากค่าธรรมเนียมในการใช้บริการสนามบินและค่าธรรมเนียมผู้โดยสาร ทำให้การลงทุนต้องให้ความสำคัญกับภาวะธุรกิจท่องเที่ยว คล้ายกับกองทุนที่เน้นลงทุนในโรงแรม ซึ่งปัจจุบันมี 3 กอง คือ CTARAF LUXF และ QHOP โดยกองทุน LUXF เป็นเพียงกองเดียวที่เป็นแบบซื้อขาด ให้ผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 6.5% ส่วนอีก 2 กองเป็นแบบเช่า ให้ผลตอบแทนประมาณ 9.4%
สำหรับกองทุนที่เน้นลงทุนในโรงงาน มี 2 กอง คือ TFUND และ TIF1 ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นกองทุนแบบเช่า มีรายได้จากการให้เช่าโรงงาน ทำให้การลงทุนต้องให้ความสำคัญกับรายละเอียดเกี่ยวกับค่าเช่า สัญญาเช่าว่ายาวเพียงไร มีการต่อสัญญาหรือไม่อย่างไร กลุ่มลูกค้าที่เช่าโรงงานกระจุกตัว หรือกระจายตัวในธุรกิจประเภทใด ตลอดจนสถานการณ์การลงทุนทั่วไป ขณะที่ผลตอบแทนจากการลงทุนเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 10.0%
ขณะที่อีก 13 กองทุนที่เหลือกระจุกตัวในอาคารสำนักงาน รวมที่พักอาศัย ทั้งหอพัก และอพาร์ทเมนท์ มีรายได้จากการให้เช่าพื้นที่สำนักงาน และที่พักอาศัย ซึ่งการลงทุนต้องให้ความสำคัญกับรายละเอียดเกี่ยวกับค่าเช่า สัญญาเช่า และกลุ่มลูกค้าที่เช่าว่ามีการย้ายเข้าหรือย้ายออกมากน้อยเพียงไร สำหรับผลตอบแทนจากกองทุนเหล่านี้เฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 8% เมื่อคำนวณรวมกองทุนแบบซื้อขาด ทั้ง BKKCP และ MIPF แล้ว
“หากเปรียบเทียบความน่าสนใจของกองทุนแบบเช่า และกองทุนแบบซื้อขาดแล้ว ผมแนะให้นักลงทุนเลือกลงทุนในกองทุนแบบซื้อขาดมากกว่า เพราะมีความเสี่ยงจากการอ่อนตัวของมูลค่าหน่วยลงทุนไม่มากเท่ากองทุนแบบเช่า ซึ่งมูลค่าหน่วยลงทุนจะทยอยปรับลดลงตามระยะเวลาในสัญญาเช่าที่เหลือน้อยลง แต่หากให้เลือกกองทุนที่น่าสนใจ ผมแนะนำซื้อ TFUND และ CPNRF” คุณเทิดศักดิ์ แนะนำทิ้งท้าย
ขณะที่ ดร.สันติ เสริมว่า การที่แผนแก้ไขปัญหาสถาบันการเงินสหรัฐฯ ยังไม่เห็นรูปธรรมชัดเจน ทำให้มีความเป็นได้สูงที่วิกฤตเศรษฐกิจโลกรอบนี้จะยืดเยื้อออกไป ส่งผลให้บรรยากาศการค้าและการลงทุนน่าจะซบเซาเป็นเวลายาวนานขึ้น ดังนั้น การลงทุนทุกชนิดจึงถูกบังคับกลายๆ ให้มุ่งหวังผลตอบแทนระยะยาวมากกว่าในอดีต การจัดสรรเงินลงทุนไว้ในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ นอกจากจะได้ผลตอบแทนดีกว่าหุ้น หรือพันธบัตรรัฐบาลแล้ว ยังเป็นช่องทางการลงทุนระยะยาวที่นักลงทุนระยะสั้นนำมาทดลองใช้จริงด้วย เพราะนอกจากการลงทุนจะสบายใจ ไม่ต้องกังวลว่าราคาหน่วยลงทุนจะผันผวนมากเหมือนหุ้นแล้ว ผู้จัดการกองทุนส่วนใหญ่นิยมจ่ายเงินปันผลทุกไตรมาสอีกด้วย และหลายกองทุนมีการรับประกันผลตอบแทนขั้นต่ำในอัตรา 6% ช่วง 2-3 ปีแรก หวังสร้างความเชื่อมั่นให้ผู้ลงทุนได้ในทางอ้อม
หลักการลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์
ต้องหวังผลระยะยาว และทำใจรับสภาพคล่องจำกัด
เมื่อผู้ช่วยผู้จัดการตลาดหลักทรัพย์ เปิดประเด็นเรื่องความคุ้มค่าในการลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมา เนาวรัตน์หันมาซัก 2 ผู้บริหารกองทุนรวมทันทีว่า คำกล่าวข้างต้นถูกต้องหรือไม่
“ในภาวะเศรษฐกิจขณะนี้ การลงทุนเพื่อให้ได้ผลตอบแทนสูงๆ หรือลงทุนเพื่อหวังผลตอบแทนระยะสั้นทำได้ลำบาก เพราะการฝากเงิน หรือลงทุนตราสารหนี้ก็ได้ดอกเบี้ยต่ำ การลงทุนหุ้นก็ไม่อาจคาดหวังเงินปันผล หรือการดีดตัวของราคาได้มาก เพราะมีประเด็นเรื่องความสามารถทำกำไรให้ติดตามไปเรื่อยๆ ส่วนหนึ่งมาจากศักยภาพในการทำธุรกิจ และอีกส่วนหนึ่งมาจากปัจจัยที่เกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็น ภาวะเศรษฐกิจ สถานการณ์การเมือง การก่อการร้าย หรือภัยธรรมชาติ สร้างแรงกดดันในทางอ้อม ดังนั้น Theme ลงทุนจะต้องเน้นไปที่การลงทุนที่ไม่สูญเงินต้น และมีเงินสดหมุนเวียนเข้ามาเรื่อยๆ ทำให้นักลงทุนควรถือเงินสดให้มาก เพื่อจะได้ไม่เสียโอกาสลงทุนเมื่อเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว พร้อมกันนั้น ควรจัดสรรเงินบางส่วนสำหรับการลงทุนระยะสั้น ไม่เกิน 1 ปี เช่น ซื้อตั๋วแลกเงิน (B/E) หรือลงทุนกองทุนตราสารหนี้ระยะสั้น และจัดสรรอีกส่วนสำหรับการลงทุนเกิน 1 ปีขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็น การซื้อกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ซื้อหุ้นกู้ หรือลงทุนกองทุนตราสารหนี้ระยะปานกลาง ตั้งแต่ 1-3 ปี เพราะช่องทางการลงทุนเหล่านี้จะให้ผลตอบแทนที่สูงขึ้น แต่คนที่เข้าใจธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือรับความเสี่ยงสูงได้ อาจให้น้ำหนักกองทุนอสังหาริมทรัพย์มากกว่าทางเลือกอื่น เพราะได้ผลตอบแทนสูงที่สุด” กรรมการผู้จัดการ บลจ.วรรณ อธิบาย
“เพราะ Property Fund เป็นการลงทุนระยะยาว 3 ปีขึ้นไป ก่อนตัดสินใจลงทุน ผมขอให้ผู้สนใจศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับสิ่งที่จะลงทุนให้เข้าใจก่อนว่า ลงทุนอะไร อย่างไร มีปัจจัยอะไรเกี่ยวข้องบ้าง ยอมรับภาวะขาดสภาพคล่องในการซื้อขายหน่วยลงทุนได้เพียงไร รวมไปถึงยอมรับได้ไหมหากผลตอบแทน หรือ NAVs ไม่เป็นอย่างที่คาดหวังเอาไว้ เพื่อจะได้กำหนดวงเงินลงทุนแยกออกจากเงินลงทุนทั้งหมด จะได้ไม่กระทบต่อฐานะการเงิน หรือแผนการเงินของแต่ละคน เพราะหากเกิดข้อผิดพลาดขึ้นมา ความเสียหายที่เกิดจะอยู่ในวงจำกัด” ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บลจ.บัวหลวง ให้ข้อคิด
สำหรับนักวิเคราะห์หุ้นจาก บล.เอเซีย พลัส ขานรับการจัดสรรเงินลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน โดยชี้ว่า หากเปรียบเทียบกับการลงทุนหุ้น กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะมีความเสี่ยงน้อยกว่า โดยเฉพาะในแง่ความผันผวนของราคา เนื่องจากมีการจ่ายปันผลอย่างสม่ำเสมอทุกไตรมาสช่วยประคับประคองราคาหน่วยลงทุน ขณะที่ผู้ลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ค่อยอยากขายหุ้นออกมา ทำให้สภาพคล่องในการซื้อขายมีน้อย ขณะที่แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันยังไม่สดใส ทำให้ราคาหุ้นมีโอกาสปรับฐานลงได้อีก
และหากเปรียบเทียบการลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ กับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยตรงแล้ว การลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ยังมีความน่าสนใจมากกว่า เพราะนอกจากผู้ลงทุนจะได้ประโยชน์ทั้งเม็ดเงินลงทุนที่ต่ำกว่าการลงทุนโดยตรงหลายเท่าตัวแล้ว ยังช่วยประหยัดเวลา และสร้างเสริมสุขภาพในทางอ้อมได้อีกด้วย เนื่องจากผู้จัดการกองทุนจะทำหน้าที่ในการบริหารและจัดการทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็น การหาผู้เช่า การเจรจาต่อรองเรื่องค่าเช่าและสัญญา หรือการปรับปรุงซ่อมแซมอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ
ข้อควรระวังในการลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์
เพราะของทุกอย่างในโลกไม่มีอะไรที่สมบูรณ์แบบ ดังนั้น ก่อนปิดงานสัมมนา เนาวรัตน์ขอให้วิทยากรทุกคนฝากข้อคิดทิ้งท้ายสำหรับผู้สนใจลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ และได้คำเตือนว่า การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์มีปัจจัยเสี่ยงที่จะต้องระมัดระวัง 3 ประการ
ประการแรก ความเสี่ยงจากการขาดสภาพคล่อง อันเนื่องมาจากพื้นฐานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะในความเป็นจริง “อสังหาริมทรัพย์” ถือเป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำ ไม่สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือได้เร็วเหมือนพันธบัตรหรือหุ้น จึงมีผลให้สภาพคล่องของกองทุนอสังหาริมทรัพย์มีสภาพคล่องต่ำไปด้วย ดังนั้น การลงทุนในกองทุนประเภทนี้จึงเหมาะกับนักลงทุนระยะยาวเท่านั้น เพราะหากเกิดเหตุการณ์ไม่คาดหมาย เช่น นักลงทุนจำเป็นต้องใช้เงินสด แม้จะสามารถขายหน่วยลงทุนได้ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย แต่ก็ต้องยอมรับด้วยว่า อาจได้ราคาขายที่ต่ำ เนื่องจากที่ผ่านมาการซื้อขายหน่วยลงทุนก็มีสภาพคล่องต่ำเช่นกัน หรือหากเกิดปัญหาที่ทำให้กองทุนต้องปิดตัวลงไป นักลงทุนจะต้องรอให้กองทุนขายสินทรัพย์เพื่อเฉลี่ยนำเงินสดมาคืน ซึ่งกระบวนการขายสินทรัพย์เพื่อนำเงินมาคืนจะต้องใช้เวลานานพอสมควร
ประการที่สอง ความเสี่ยงที่กองทุนจะไม่ได้รับผลตอบแทนตามที่คาดไว้ จากหลายสาเหตุ เช่น จำนวนผู้เช่าอาจลดลง หรือผู้เช่าไม่สามารถชำระค่าเช่าตามสัญญาได้ เพราะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจซบเซา มีการปรับปรุงซ่อมแซมอาคาร ตลอดจนเกิดเหตุการณ์ไม่คาดหมาย อย่าง การเกิดภัยธรรมชาติ การก่อวินาศกรรม การชุมนุมทางการเมือง หรือเกิดการเปลี่ยนแปลงในแนวนโยบายภาครัฐ
ประการสุดท้าย ก่อนตัดสินใจลงทุนทุกครั้ง นักลงทุนจะต้องเข้าใจพื้นฐานของปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะภาวะเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ย วัฏจักรธุรกิจ ประกอบเข้ากับการศึกษาข้อมูลโครงการกองทุนรวม และปัจจัยที่เกี่ยวข้อง โดยศึกษาจากหนังสือชี้ชวนอย่างละเอียด ทั้งแนวนโยบายการลงทุน ช่องทางการหารายได้ นโยบายการจ่ายเงินปันผล ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ รวมถึงผลดำเนินงานและประวัติการจ่ายปันผลในอดีตด้วย เพราะปัจจัยเหล่านี้จะช่วยลดความเสี่ยงในการลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ เนื่องจากการเพิ่มค่าเงินออมในวันนี้ ไม่ใช่เรื่องง่ายเหมือนในอดีตอีกแล้ว
จากคอลัมน์ Smart Money โดย วรนนท์ อัศวพิริยานนท์นิตยสาร M&W พฤษภาคม 2552
|
Posted on Monday, May 11, 2009 (Archive on Monday, May 18, 2009)
Posted by suchitra Contributed by suchitra
|
BR>
|
|
|